[公募reits的主要特征]公募reits火爆反映了市场对公募reits的热情

尽管a股市场波动较大,但债券市场并未出现大行情。作为一种与股债市场关联度较低的公募REITs,30CM“涨停秀”近期频频上演。

10月13日,国泰君安临港创新产业园REITs上市,首日大涨30%,全天封涨停。这也是今年首日上市的第五只公募REITs。长期来看,19只上市公募REITs自上市以来平均涨幅接近30%,大部分产品自上市以来均取得正收益,为投资者带来稳健回报。

多位业内人士表示,公募REITs具有基础资产优质成熟现金流预期相对清晰强制分红等特点。并能提供长期稳定的现金流,这也是这类产品持续受到市场欢迎的原因。但同时他们也提醒,投资者要注意布局背后的风险,核心是考察“底层资产”。

另一只公开发行的房地产投资信托基金上涨了30%

事实上,国泰君安临港创新产业园REIT也是今年第五只上市首日涨停的公募REITs。今年8月31日,华夏金钟宏图创新的公募REITs上市,首日集体涨停。10月10日,华夏合肥高新REIT上市首日也收涨30%。

在华夏基金基建及房地产投资部行政主管莫一凡看来,公募REITs的火爆反映了市场对REITs的热情。

他认为,公募REITs受欢迎的原因在于:从公募REITs的特性来看,公募REITs具有优质成熟的基础资产相对清晰的现金流预期和强制分红的特点,预期风险和收益高于债券基金和货币基金,但低于股票基金,可以提供长期稳定的现金流;从资产配置来看,公募REITs与其他资产相关性较低,是分散风险优化投资组合的配置型资产。在股权市场大幅波动和“资产荒”的背景下,公募REITs可以满足投资者的配置需求;从市场供求来看,我国公募REITs仍处于上市初期,所有上市的公募REITs产品均通过严格的监管和审查,资产质量优良,各类资金配置意愿强烈。目前上市项目存量少,流通比例不高。产品的有限供给进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

博商蛇口工业园REIT基金经理王巧初指出,目前19只公募REITs,尤其是产权项目,在上市当天和今年以来的表现都非常好。投资者在前几批公募REITs发行过程中也获得了不错的投资收益,因此新上市的REITs份额更受投资者追捧。

她还表示,目前发行的项目中,首日涨停的项目都是产权项目,都具有资质好选优的特点。这也说明,从目前的市场认可度来看,产权项目和稀缺资产项目更受投资者青睐。

自上市以来,九只公开发行的房地产投资信托基金的平均涨幅超过了28%。

2021年6月21日,首批9只公募REITs上市。现在,公募REITs市场已经平稳运行了一年多。截至10月13日,在深沪两地上市的公募REITs共有20只,发行规模超过600亿元。资产从高速公路生态环保工业园区仓储物流扩展到清洁能源经济适用房等领域。

REITs的上市公募也给投资者带来了不错的回报。截至10月10日,19只上市公募REITs平均涨幅已达29.89%。其中,华安张江光大花园的REITs涨幅达52.19%,建信中关村产业园宏图创新盐田港仓储物流老板招商蛇口产业园郭芙首创水务中天等4只REITs

谈及公募REITs的市场表现,莫一帆表示,所有上市的公募REITs产品都经过了严格的监管和审查,资产质量优良。目前公募REITs一二级市场存在价差,即发行价格对应的发行费率仍高于上市同类项目二级市场价格对应的发行费率,因此上市后通常有一定的上涨空间。此外,在利率下降“资产荒”权益市场大幅波动的背景下,公募REITs供不应求,资金涌入收益稳定的REITs市场,进一步推高二级市场价格,这也使得今年公募REITs的表现优于其他权益类基金。

年内表现方面,包括产业园保障房在内的产权类公募REITs好于特许经营权类公募REITs。除去今年新上市的产品,华安张江光大花园老板招商蛇口工业园金钟普洛斯仓储物流东吴苏州工业园产业园等4只产权公募REITs今年以来涨幅均超过10%。

华安张江光大花园REITs基金经理叶静从几个方面分析了公募REITs尤其是产权公募REITs走强背后的原因。她表示,一方面,近一年来10年期国债收益率呈下降趋势,使得现有REITs产品的现金分配率更具优势,受到部分投资基金的青睐;另一方面,今年6月首批REITs解禁后,REITs在市场上的流通份额增加,新投资者的偏好和预期的变化可能会对现有REITs的重估产生一定影响。还有,今年上半年,REITs扩容细则出台。由于产权REITs的基础资产具有相对可交易性,市场对产权REITs扩容的预期可能更强,相应的预期也逐渐体现在二级市场价格上。

REITs的良好表现使这类产品成为市场的宠儿,但投资者也要注意布局这类产品背后的风险,核心是考察“底层资产”。

“公募REITs的基础资产收益和预期增值收益是支撑二级市场表现的主要因素。因此,投资者有必要深入了解REITs的基础资产和运作情况,避免因后续炒作和高溢价购买相关REITs份额而造成投资损失。”基金相关REITs也表示。

莫一帆直言,投资者参与REITs投资要警惕两大风险:一是基础资产的操作风险:公募REITs集中度高,80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券,最终投资于基础设施项目。因此,公募REITs的收益率很大程度上取决于基建项目的运营情况,可能会受到经济环境变化或经营不善等因素的影响。导致实际现金流明显低于预测数据,存在基金收益率达不到预期水平的风险。基础设施项目运营过程中租金费用等收入的波动也会影响基金收入分配水平的稳定。

二二级价格波动风险:公募REITs在证券交易所上市交易,二级市场的价格波动会直接影响投资者的投资收益。投资者应仔细研究REITs投资的基础资产的质量,对基础资产的所在地历史经营情况现金流预测资产评估值的合理性等因素进行综合判断,再根据二级市场价格是否偏离REITs基本面做出投资判断。

莫一帆建议投资者理性投资,避免追涨杀跌。如果二级市场价格出现比较大的回撤,可能是抄底布局的好机会;如果一些涨幅较大的产品价格进一步上涨,明显超过其内在价值,短期内不建议追求更高的价格

证监会网站近日发布《关于准予中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》,意味着CICC安惠汇控REIT获准发行。该产品是继CICC普洛斯房地产投资信托基金和CICC厦门安珠房地产投资信托基金之后,CICC批准的又一只基础设施基金。

根据批复,金钟安惠交管高速公路封闭式基础设施证券投资基金合同期限为17年,基金募集总份额为10亿份。

安徽CICC REIT的原所有者和外部管理机构为安徽交通控股集团有限公司,安徽交管集团是安徽省最大的交通基础设施企业,在高速公路建设和运营方面优势明显,经营性资产占安徽省已开通里程的91%以上。安徽交管集团拥有29年高速公路运营管理经验,拥有一支专业的管理团队。未来将与CICC基金一起,为CICC安惠交管REIT保驾护航。

业内人士表示,高速公路基础设施具有现金流充裕投资收益稳定的特点,更适合作为REITs的基础资产。公路公募REITs作为盘活存量资产的有效措施,有助于存量资产与新增投资的良性循环,扩大有效投资,助力产业转型发展。对促进交通基础设施可持续发展具有重要意义,助力“交通强国”发展战略。

除了CICC安惠控制的房地产投资信托基金,目前还有两只公募房地产投资信托基金正在排队等待审批。

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业内人士表示,公募REITs业务空间广阔。此前,国家发改委在8月份召开新闻发布会时表示,在过去的一年里,严格控制工程质量。第一批10个项目推荐后,又有10个项目被推荐给证监会,包括深人才安珠集团厦安珠集团京保障房中心。目前仍有6个项目正在委托评估,近20个成熟项目正在加速推进。此外,还有80多个项目处于辅导期,以加强对意向项目的辅导,培育潜在市场。这也意味着未来会有更多的优质产品发布。


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